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这个年代，华夏几乎刚刚产生了地产商业化的苗头，地产商业化和商业地产不是一个概念，地产商业化是将土地作为一种资源进行交易，你可以按照土地性质进行建设，分为工业、商业、住宅和公益性用地等几个方面。/p>
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工业地产很好理解，就是进行工业建设，这些都是生产型企业和少数研型企业才会进行的地产行为。住宅地产也简单，说白了就是盖房子给人住，至于是别墅还是高层这要看你地产商对客户和市场的定位。公益性用地通常就是公园绿地、政府机关和军事用地，基础设施、公共设施或自然保护区等等这类用地。这里面要说最复杂的就要数商业用地了，商业用地是指可以用于开展商务建筑和设施的用地，也就是可以修建市、餐饮店、游乐场、电影院等等建筑的地皮。/p>
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别看都是修建建筑物，但里面的学问可大了去了，工厂跟住宅你只要有图纸，按照规划盖好了该生产生产，该销售销售就可以，但商业地产不同，你不仅要合理的规划，修建好了之后还要进行招商、管理、租售等一系列业务，收益见效比其它地产开要慢的多，也要困难的多，对于选址、规划、展都有很高的要求，这些因素都是与政府的城市规划息息相关的，不是你有块地修建完就行了。/p>
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李人心中虽有诧异，但并没有带到脸上，笑道：“商业地产我到有点心得，不过谈不上什么传授，今后有时间大家可以互相交流，咱们还是来谈谈正事儿吧。”/p>
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王世杰闻言点头，“也好，我听王珍说，您那边可以拿出7.6的‘屈臣集团’股份与‘银软’进行置换，不知您准备怎么个置换法呢？”/p>
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李人来之前就已经算过，“屈臣”集团市值大约在86o亿港币左右，这样算下来7.6的股份市值65.35亿，兑换为美元大约为8.37亿美元。而“银软公司”除了“银河操作系统”、“银河办公套装”外，几乎没有别的产品，注册资本不过1ooo万人民币。根据李人了解到的消息，国际知名的级的评价，高盛、软银、荷银、红杉等风投公司参照了“微软”和“苹果”去年的股价对“银软”给出的估值从1o亿美元-3o亿美元不等的估值。/p>
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这可能让很多人匪夷所思，但这个数字已经是风投公司给出最合理的估值了，要知道，微软现在远没有后世推出了后那般风光，微软上市时的市值只有2oo万美金，苹果与微软差不多，乔帮主现在还受到了董事会的驱逐，现在苹果的经营很惨淡，乔帮主上次前往汉堡纯粹是个人行为，只是对新出现的操作系统好奇而已。/p>
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就算按照“银软”最高估值计算，8.37亿美金进行直接置换股份的话，那么应该获得27.9的“银软”股份，这其中还没有计算“屈臣集团”销售渠道与品牌带来的增益效应。按照李人最初的计算，自己应该能拿到3o的股份为最佳，最低也要拿到28.5的股份，可他在前两天看过总设计师在报纸上夸张王世杰的报道后，让他心里有点不托底，于是28.5的底线变为了2o。现在世界各大投行应该还不知道王世杰被总设计师夸奖的消息，如果让这些投行知道这一因素，那么“银软”的市值恐怕要再翻一番，这27.9的股份恐怕瞬间就要减为13.95。加上他从侧面了解到，台岛那边弘碁、华烁、微星三个计算机商和台岛机关单位与“银软”签订了合作协议和采购合同后，这个底线又再一次调低，为了避免出现新的状况，他这才火急火燎来找王世杰谈合作，因为再慢一点，“银软”一旦公布台岛那边的合作协议，那“银软”恐怕就要一飞冲天了，到时能不能捞到1o都是未知。/p>
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作为一个老道的商人，李人既看到了“银软”蕴含的价值，也看到了王世杰这个人的价值，所以为了促成这次合作，他才不惜亲自出马。但这个时候他不能报价，于是把问题抛了回来，问道：“不知王先生觉得置换‘软银’多少股份合适？”/p>
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关于李人这个反问，也在诸葛亮的预计之中，所以王世杰毫不犹豫的开口道：“李先生，说真心话，我并不缺资金和渠道，而且我有信心在五年之内，让‘银软’的市值达到3ooo亿美元。”/p>
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“荒谬！”李人随行的一个人听见王世杰说道五年三千亿美元的时候，顿时忍不住一声冷笑。/p>
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